Renoveren van een appartementsgebouw

Bij de verbouwing van appartementsgebouwen gelden er verschillende zakelijke rechten en is er rekening te houden met de bevoegde organen binnen de mede-eigendom. Gezien de toekomstige grondige aanpassing van het appartementsrecht worden hierbij telkens zowel de huidige regels toegelicht als het komende recht.

Welke zakelijke rechten spelen er bij renovatie of (her)opbouw

• Erfdienstbaarheden
• Opstalrechten
• Regels van het appartementsrecht

De vereniging van mede-eigenaars

• Wie heeft beslissingsrecht?
• Welke meerderheden zijn te respecteren?
• Welke beslissingen vereisen aanpassingen aan de basisakte en aan het reglement van mede-eigendom?
• Overzicht van de rechten van de bewoners (huurders, vruchtgebruikers) tijdens en na de renovatie.

Bij de renovatie van appartementen is het belangrijk om van bij de start de bewoners te betrekken en hen te informeren over de praktische aspecten en consequenties van een renovatie.

Aan de hand van verschillende onderzoeksprojecten worden resultaten uit concrete cases toegelicht en vertaald naar praktische richtlijnen.

• Bewoners: eisen en verwachtingen van focus-groepen
• Gezondheid: oververhitting, daglicht en legionella
• Indirect rendement door meerwaardecreatie
• Haalbaarheidsstudies: noodzakelijke inhoud en kostprijs
• Gebruik van prefab voor een versnelde renovatie: oplossingen, problemen en kostprijsanalyse
• Energiegebruik en terugverdientijden
• Richtlijnen voor meerjarenbegroting VME’s

Studie van de financiële haalbaarheidsstudie a.d.h.v. Case study

• Analyse van de stedenbouwkundige mogelijkheden
• Analyse van de bestaande bouwfysische toestand en bestaande technieken
• Dringende noden van de bestaande structuur begroten (renovatie lift, verplichte dakisolatie, verplichting beglazing, veiligheid, …)
• Esthetische meerwaarde aanbieden
• Energetische optimalisatie van het project
• Mogelijkheden tot het creëren van een win/win situatie
• Meerwaardecreatie bij eventuele verkoop/verhuur

Studie van de technische haalbaarheidsstudie a.d.h.v. Case study

• Methoden voor de analyse van de bestaande draagstructuur
• Dimensionering van de bestaande funderingen
• Onderzoek naar mogelijke aanwezigheid van betonrot
• Principes bij de lastendaling van een mogelijke opbouw: welke structuurelementen komen in aanmerking ?
• Mogelijke versterkingen van de bestaande draagstructuur ifv massa, windbelasting e.d.
• Impact van deze ingrepen op brandveiligheid, akoestiek, bouwknopen e.d.

Belang van onderzoek bestaande situatie- haalbaarheidsstudie

• Stedenbouwkundige regelgeving (renovatie-uitbreiding in de hoogte?)
• Andere regelgeving
• Verplichting na-isolatie daken (2020)/verplichting plaatsing dubbel glas (2023)
• EPB (IER of renovatie- verschillende eisen)
• Bouwtechnisch (vochtproblemen/condensatie….)
• Andere: borstweringen / Positie hernieuwbare energie

na-isolatie technieken + problematiek specifiek toegespitst op appartementen

• Terrassen (inpakken/vervangen/…)
• dak

problematiek winddichtheid appartementen

• schuiframen
• windnorm

Energieproductie

Aan de hand van de case studie behandelen we de meest gekende energie producerende technieken waarbij hun voor- en nadelen alsook hun impact worden overlopen.

• Geothermie
• WKK
• PV-installatie
• warmtepomp

Ventilatie

Meer luchtdicht bouwen betekent een inperking van de natuurlijke ventilatie en vraagt compensatie.

• Individueel of collectief?
• Systeem C of D?
• Invloed op de leefsfeer, de oververhitting en de gezondheid.

Beperking van technieken

Renovatie typeert ook de beperking van bepaalde technieken.

• Een bestaande stookplaats voldoet niet altijd aan de huidige reglementeringen.
• Schouwen zijn niet altijd aanwezig, plaats voor de aanleg van leidingen of kanalen dikwijls evenmin.

Toekomst

• Welke technieken zijn komende?
• Welke aandachtpunten worden de winsten van de toekomst?
• Welke kosten zullen in de toekomst een meer doorslaggevende rol gaan spelen?
• Welke beweging zal de overheid meer gaan maken?

• Nazicht brandnormen in het algemeen (Branddetectie – evacuatiewegen – compartimentering - …)
• Impact van renovatie op brandvoorschriften
• Wijziging van middelhoogbouw naar hoogbouw: mogelijke afwijkingsprocedure
• Brandvoortplanting via gevels bij appartementen
• Aanpassen en tussenvoegen van de nodige sassen
• Stookplaats
• Brandpreventie: detectie / rookkoepels /….

Alle aspecten die aan bod komen kaderen binnen de toepasselijke akoestische norm. Vooraf zal een korte inleiding gegeven worden rond basisakoestiek om de inhoud van de lezing beter te begrijpen. Samenvattend behandelen we:

• De akoestische eisen die van toepassing zijn.
• De implementatie ervan met betrekking tot geluidsisolatie (lucht- en contactgeluid), installatielawaai en absorptie.  
• De pragmatische manier van aanpak om gevels, wanden en vloeren te verbeteren op akoestisch vlak.
• De geluidsimpact van installaties beperken op actief en passief vlak en het gebruik van absorptie in gemeenschappelijke circulatie- en toegangsruimten.